Инвестиции в недвижимость по всему миру

Заставить деньги работать самостоятельно – непростая задача, возможно, даже более сложная, чем заработать их. Просто отложить деньги – это скорее форма их медленной и бессмысленной траты, ведь инфляция, глобальная и национальная, будет их постепенно и неотвратимо убивать. Банковский депозит может несколько поправить картину, но в принципе неспособен нивелировать инфляцию даже в среднесрочной перспективе. Ответ, который дал бы мудрый человек: самый лучший способ продлить жизнь деньгам – потратить их на благородное дело. Но ведь завтра снова придется их зарабатывать, часто отказывая себе в свободном времени или общении с родными и друзьями.

Государственная пенсионная система в Украине не обеспечивает сколько-нибудь приемлемого уровня жизни и справедливо вызывает огромную критику и работодателей, и наемных работников. Учитывая безрадостные демографические перспективы страны и крайне нерациональные принципы внутренней политики государства, можно смело предположить, что в ближайшее десятилетие вряд ли произойдут какие-то коренные изменения в лучшую сторону.

Альтернативные пенсионные программы страховых компаний или частных фондов обычно имеют низкую доходность и не покрывают уровень инфляции. От банковских депозитов такая финансовая стратегия принципиально не отличается. Даже если в течение 20–25 лет перечислять в такой фонд по 2 000 долларов ежегодно, то пенсию вы будете получать чуть менее 300 долларов ежемесячно.

В результате успешный менеджер, чей труд много лет являлся залогом и гарантией достойного уровня жизни, выйдя на пенсию, рискует оказаться «на обочине» - государственной и альтернативной пенсий может попросту не хватить даже для того, чтобы элементарно поддерживать привычный жизненный уклад и уровень комфорта. О планах же отдохнуть где-нибудь на берегу теплого моря или, по примеру коллег-пенсионеров из Европы, посвятить свое время путешествиям в самые экзотические уголки нашей планеты можно забыть всерьез и, скорее всего, уже навсегда.

У тех, кто не хочет ставить крест на своих долгосрочных планах, кто привык больше надеяться на себя, чем ожидать помощи со стороны (особенно со стороны Государства!), сегодня остается лишь один выход – не только трудиться самому, но и отправить на работу свои материальные активы. Деньги должны работать! И если работать они будут хорошо, то их хозяин действительно сможет и мир в качестве туриста не спеша посмотреть, и в уютном коттедже на берегу теплого моря с комфортом отдохнуть…

Какой же выход? Куда отправлять деньги работать? Валютный и фондовый рынок в нашей стране слишком рискованны из-за политической нестабильности. Мировая практика показывает, что наиболее рациональная альтернатива – инвестиции в недвижимость. Эта мысль не нова, поэтому именно они стали причиной беспрецедентно высоких цен на жилье в Киеве. Недвижимость дает реальный шанс сохранить капитал, когда другие активы обесцениваются. Стоимость недвижимости более стабильна, чем стоимость акций, к тому же она может приносить не только доход от роста капитализации, но и прибыль от аренды. Конечно, далеко не в каждой стране ситуация благоприятна для инвесторов в недвижимость. И сегодня недвижимость в Украине – это откровенно переоцененный актив. Например, компания «MPP Consulting» составила рейтинг самых рискованных для инвестиций в Украине в 2008 году отраслей экономики. Возглавляют его недвижимость и строительство, а также рынок земельных участков.

В США ипотечный кризис нынешним летом стал причиной банкротства тысяч заемщиков. Рост ставок по кредитам с плавающим процентом и одновременное снижение рыночных цен на купленные в кредит дома для многих оказались фатально неприятным сюрпризом. Но здесь проблемы кроются скорее не в рынке недвижимости, а в бездумном кредитовании американскими банками всех подряд (кстати, очень знакомая картина, не правда ли?). Сам по себе рынок недвижимости – очень консервативен. Поэтому далеко не все сюрпризы – неприятные. Всеобщая глобализация дает инвесторам возможность мигрировать, перемещать свои капиталы  из региона в регион для поиска самых перспективных рынков недвижимости. Ключ к успеху – достоверная и объективная информация о новых либо мало известных у нас в Украине возможностях.

В качестве примера рассмотрим несколько реальных проектов, в которых деньги инвесторов действительно работают. Вот, например, несколько проектов, о которых рассказала директор по продажам «Афенида Менеджмент» Мария Кравец.

Вид на океан из окон в Панаме

В последние годы количество иностранцев, которые приезжают в Панаму по делам, в полтора раза превышает число туристов. Бизнесменов привлекают расширение Панамского канала, налоговые льготы для международного финансового бизнеса, проходящие в стране конгрессы и международные выставки. Естественно, гостей необходимо разместить. По данным Панамского института туризма, заполняемость гостиничныхх номеров за два года (2005–2007 гг.) выросла с 58% до 79%, а в 2010 году составит, по прогнозам, 85%.

Отметим, что, помимо отелей всемирно известных брендов «Miramar Intercontinental», «Four Points Sheraton», «Radisson Decapolis» и «Marriot», в Панаме представлены и так называемые кондо-отели – роскошные ресорт-отели. К слову, многие гости предпочитают именно кондо-отели. Фактически это отдельные квартиры в пятизвездочном отеле. И здесь преимущества жизни в отдельной квартире удачно дополняют первоклассный гостиничный сервис, мощная инфраструктура, бизнес-комплексы, спа и фитнес-центры, рестораны, охраняемые парковки, сервисы уборки и прачечной.

Обычно квартира в кондо-отеле – собственность местного либо иностранного частного инвестора. Владелец, разумеется, может использовать эту квартиру по своему усмотрению. Особенно удобно жить в квартирах в кондо-отелях. Представляете, вы живете, но вам не нужно ни убирать, ни стирать, ни обслуживать даже сломанную мебель. Это все делают за вас специальные сервисные службы. Однако чаще всего квартира передается в аренду профессиональному гостиничному оператору. Администрация кондо-отеля, в свою очередь, берет на себя обязательства привлекать в отель клиентов, резервировать номера и обслуживать проживающих в отеле гостей. Полученный от аренды квартиры доход делится между ее владельцем и оператором кондо-отеля. Процент, получаемый владельцем, зависит от соглашения с оператором отеля. Полученный доход обычно используют для погашения затрат на ипотеку, налоги и другие обязательные выплаты.

В качестве примера можно привести кондо-отель «Orchid», расположенный в деловом центра Панамы на улице Avenida Aquilino de la Guardia. Сегодня однокомнатный номер-квартиру с оборудованной кухней в этом отеле можно приобрести за $ 207 000. Заметьте, что это сумма не за голые стены без отделки, как это принято в Украине, а за уже меблированные и декорированные апартаменты со всей кухонной и бытовой техникой.

Но основная изюминка состоит в том, что для приобретения такой квартиры достаточно внести лишь 40% от ее стоимости – $ 82 800. На оставшиеся $ 124 200 оформляется договор ипотечного кредитования сроком до 25 лет из расчета 6,9% годовых. Причем для граждан Украины получить ипотеку в Панаме не представляет никаких проблем. Подсчитаем расходы на содержание такой квартиры. Ежемесячный взнос на выплату кредита (с учетом процентов) составит $ 877; оплата услуг оператора кондо-отеля и другие расходы не превысят $ 127 в месяц; налог 25% – еще $ 513. Итого, суммарные расходы на содержание вашей квартиры и выплату кредита составят $ 1517 ежемесячно.

Главный момент – ваши апартаменты входят в структуру кондо-отеля, поэтому они в состоянии самостоятельно заработать деньги на свое содержание, и не только.

Расчет рентабельности одноместного номера-квартиры площадью 60 м²:

                                                                                  2007 г.                                    2010 г.

Процент занятости, в среднем за месяц                59%                            85%

Цена за сутки                                                            $ 300                          $ 300

Ежемесячный доход, после вычета расходов       $ 2 910                        $ 4 213

Если даже предположить, что примерно треть месяца ваши апартаменты будут пустовать, что противоречит официальной статистике, полученный от аренды доход не только полностью покрывает все затраты на содержание недвижимости включая обслуживание кредита, но и приносит их владельцу прибыль в размере $ 1 393. Прибавим к этому, что ваша инвестиция не только приносит более тысячи долларов ежемесячного дохода, но и сама растет в цене.

Это сегодня, а через 25 лет, инвестировав всего $ 82 800, вы становитесь полноправным владельцем комфортабельной квартиры стоимостью более $ 200 000 в респектабельном районе на берегу океана. При этом полученный за 25 лет доход от сдачи вашей квартиры в аренду даже по самым скромным подсчетам намного превышает сумму первоначальной инвестиции. И это не фантастика – это обычный инвестиционный алгоритм, который давно используют европейские и американские инвесторы и который еще не развит в постсоветских странах.

Франция

Другой интересный для иностранных инвесторов алгоритм успешно работает во Франции, и называется он «leaseback». Купив в рамках этой программы дом или квартиру, вы сдаете их в аренду компании-застройщику. Договор, как правило, заключается на 7, 9 или 11 лет.

Ситуация во многом похожа на Панаму, но есть свои особенности. Если в Панаме рынок недвижимости активно развивается, то во Франции он уже сформирован и стабилен. Именно стабильность позволяет местным и иностранным инвесторам не только с высокой точностью рассчитать свои возможности, но и воспользоваться поддержкой со стороны государства, которое стимулирует национальный рынок недвижимости и приток в эту область дополнительных капиталов.

В частности, при покупке недвижимости по программе «leaseback» покупатель освобождается от НДС, который во Франции составляет 19,6%. Это означает, что недвижимость стоимостью, например, € 100 000 обойдется вам в € 80 000. Если учесть, что вы также можете получить ипотечный кредит на сумму до 95% от стоимости квартиры под фиксированные (!) 5,2% годовых или 4% годовых при гибкой системе оплаты, то первоначальный взнос на приобретение такой квартиры составит всего € 4 000. Иными словами, заплатив 4 000 €, Вы становитесь единственным и полноправным владельцем квартиры либо коттеджа стоимостью около € 100 000.

Гарантированный ежегодный рентный доход по программе «leaseback» обычно составляет 6% от стоимости жилья. Как правило, этот доход индексируется и не зависит от инфляции. Важно, что доход от ренты практически совпадает с банковскими процентами по ипотечному кредиту. В результате ипотечный кредит фактически превращается в беспроцентный. В Украине о кредите на таких условиях можно разве что мечтать.

Еще один показатель, который в нашей стране даже не снится, – цены на недвижимость. Как вы думаете, сколько стоит в Киеве двухкомнатная квартира в экологически чистом районе с прекрасным видом из окон, обставленная мебелью, с оборудованной кухней? Такая же квартира в историческом центре французского городка Люшон с видом на Пиренеи, по соседству с горнолыжной станцией и термальными водами, в 15 минутах езды от безвизовой испанской границы, в часе от крупного аэропорта в Тулузе и в двух с половиной часах от океанского побережья сегодня оценивается в € 52 000, включая комиссионные агентства, – «несерьезная» сумма по киевским меркам. А это реальное предложение, в рамках которого можно еще оформить ипотечный кредит на сумму до 60% от стоимости квартиры.

И еще один приятный момент. Заключив договор «leaseback» и воспользовавшись специальной программой получения вида на жительство, всего через 10 лет вы можете смело уходить на пенсию – резидентом Франции и с дорогой недвижимостью в хорошем районе.

Чехия

Интересные варианты (особенно для тех, кто ценит чешское пиво) можно найти близко от родины – в Праге. Однокомнатную квартиру в одном из самых престижных и респектабельных районов чешской столицы Прага–6 сегодня можно приобрести за € 80 000. Именно в Праге–6 располагаются большинство посольств и офисов.

Возьмем, к примеру квартиру в тихом и уютном квартале Воковице. В случае ее приобретения затраты на погашение кредита сроком на 25 лет составят 466 евро (по ставке 7% годовых) ежемесячно. Дополнительные расходы не превысят 100 евро в месяц, а коммунальные услуги в Чехии обычно оплачивает наниматель: чтобы ваши деньги начали работать, квартиру лучше всего сдавать в аренду. Аренда такой квартиры стоит около 560 евро ежемесячно. Несложные математические вычисления подтверждают: доход от аренды позволяет покрыть все расходы на выплату кредита и содержание квартиры. Другими словами, в Чехии ваши деньги тоже могут эффективно работать. А, главное, выйдя на пенсию, вы уж точно будете иметь хороший актив и гарантированный доход.

 _{По материалам компании Афенида}

_{Все права защищены}